昆明主城这30个项目的销售压力有点大

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连月来，与房地产行业密切相关的房企、银行等，陆陆续续发布了2021年中报。从中可以看到，房企、银行等在趋紧的相应指标的考核下，所呈现出的一些变化。

这或许，能为后市的走势判断提供一定的参考。

半年考：多数大中型银行降杠杆成效显著

2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对银行限定“房地产贷款占比上限”和“个人住房贷款上限”这“两条红线”，开启了银行房地产监管的“双限”，谋求降低房地产行业贷款的杠杆率。

由此，银行信贷政策转向趋紧，而房地产行业也开始了勒紧腰带的“苦日子”。

那么，银行“双限”到底有没有把贷款的杠杆率降下来呢？

毋庸置疑，答案是肯定的。

根据央行公布的金融机构贷款投向统计数据显示，截至2021年上半年末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额50.8万亿元，个人住房贷款余额为36.6万亿元。

图源贝壳研究院

从数据来看， 虽然房地产贷款余额和个人住房贷款余额均有小幅增长，但整体上，两类贷款余额同比都呈现出较大的下降。

也就是说，虽然银行并未向房企和购房者断贷，但贷款的增幅得到了有效控制，相比去年同期，银行房贷杠杆的作用是比较明显的。

而从银行层面看，根据各上市银行2021年中报数据，贝壳研究院统计今年6月末涉房贷款及占比情况可以看出，18家样本银行两项贷款占比中，共有13家银行占比符合监管要求，不符合要求的银行仅招商银行、兴业银行、北京银行三家；而建设银行和邮储银行仅在个人住房贷款方面占比超出监管的要求。

图源贝壳研究院

结合去年末的数据看，截至今年上半年，多数贷款超标的银行两项贷款余额占比有所下降。比如，贷款超标比较严重的招商银行，其涉房贷款占比从去年底的34%，降至今年上半年的33.1%，半年时间超出值下降0.9%；个人住房贷款占比则从去年底的26.7%，降至今年上半年的26.1%，超出值下降0.7%。

由此可见，银行降杠杆的作用还是明显的。后续，随着紧缩的信贷政策的持续，贷款超标银行有望继续向着“双限”符合监管要求的方向迈进。

要知道，对于贷款超标的银行，监管层在制定政策时是预留了过渡期的，因此，结合各银行当前的超标情况看，整改的时间还是比较充裕的。

当然，对于“双限”占比已符合监管要求的银行来说，意味着降杠杆的压力有所减轻，随着相应可贷款额度的释放，或在一定程度上迎来信贷的相对放松。

事实上，近期昆明多家银行略微下调了购买首套或二套房的贷款利率，就有这样的意味。

满周岁：“三道红线”下房企降负债有较大进展

从2020年8月开始传出“三道红线”的消息，时至今日，已有一年的时间。

彼时，监管层为增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度，制定了“三道红线”的要求，即：

▶剔除预收款后的资产负债率不得大于70%

▶净负债率不得大于100%

▶现金短债比不小于一

按照“三道红线”对房企进行分档管理，共有四档。

图源中房网

其中“三道红线”均踩的房企为红色档，有息负债不得增加；三项指标有两项踩线的为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项指标“踩线”为黄色档，有息负债规模年增速可放宽至10%；而“三道红线”的指标均符合监管层要求的，则划为绿色档，有息负债规模年增速可放宽至15%。

而根据克而瑞结合80家重点上市房企2021年中期财务报告，梳理出的房企“三道红线”分档情况可以看出，截止今年年中，红色档房企的占比从去年的10%，下降到了6%；黄色档房企的占比从去年的41%，下降到了40%。

而橙色档房企的占比，则由于去年的11%，升至13%；绿色档房企的占比相比去年提高了3个百分点。

也就是说，在“三道红线”的监管要求下，房企降负债的工作取得较大的进展，降档或符合监管要求的房企逐渐增多，房企融资管理工作的监管成效显著。

根据克而瑞披露的信息显示，80家重点上市房企中，目前处于红色档的房企还有5家，而处于橙色档的房企共有10家；剩余的房企中，黄色档和绿色档各占一半。

在未来，对于未达标的房企而言， 尽早达到“三道红线”指标要求，将是未来一段时间内的头等大事。

因此，从“三道红线”消息传出，到如今满“周岁”，房企迫于降低负债率的要求，特别是未达标房企，加大销售回款力度，积极改善财务状况，仍然会是未来持续努力的方向。

拼业绩：完成率框定昆明主城30项目承接压力

当然，无论是前面提到的银行“双限”，还是对房企实施的“三道红线”监管，都是今年作用于房地产行业的重磅内容，足以对市场产生深远的影响。

那么，信贷的持续收紧，对房企销售目标完成有多大影响呢？

我们结合中房网纳入统计的48家已公布2021年销售目标的典型房企的情况来看，根据销售数据测算，今年1-8月份48家典型房企销售目标完成率均值为65.22%。

相比去年同期，房企销售目标完成率提升了4.48个百分点。

也就是说，今年前8月全国房企的任务目标完成率，甚至要比去年同期还高。

当然，这里面可能存在房企年初定的任务目标额与以往年存在差异的情况。

我们根据各房企的统计情况来具体看，在48个典型房企中，截止今年8月，近8成房企的目标完成率不足70%。

其中，销售目标完成率超七成的房企有10家，且已超额完成任务的房企，仅有信达地产一家。

而滨江集团和大发地产，从目标完成率来看，在剩下的4个月内完成目标任务的难度不大。

图源中房网

相比之下，截止今年前8月，年度目标完成率仍低于60%的16家房企，在接下来的时间里，销售目标的完成任重而道远。

对应到昆明市场来看，前8月目标完成率低于60%的房企，当前在昆明主城区在售的项目有30个左右，其中，还不包含未纳入统计范畴的房企/郊县项目的情况。

就昆明主城区而言，万科、龙湖、恒大所占项目比重较大，而富力地产虽然已经进入昆明，但其开发的项目位于昆明郊县的宜良，故未包含在内。

昆明楼市整理/制图

当然，对于房企而言，任务目标是全国性的，可能会因布局的偏重，或者不同城市项目数量的不同，对目标完成度的支撑也不尽相同。

但作为其中一个部分的昆明项目，或多或少，都还是会对房企任务目标的完成有促进。因此，就后续来看，努力卖房将会是不得不有所作为的选择了。

事实上，从整个行业来看，在持续趋紧的政策下，销售压力巨大已是普遍的现象。

对照市场，虽然不乏有房企降低相应的销售预期，但对于更看重现金为王的当下，想尽办法卖房必然是所有房企需要共同面对的一个难题。

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